代 理 词

山西盛道律师事务所接受本案原告赵某某的委托，指派我担任其与王某某房屋购房指标合同纠纷一案的诉讼代理人。通过对本案的调查、取证及参加今天的庭审，依据现行法律规定，发表如下代理意见。

本案事实清楚：

2011年元月7日，原被告双方经充分协商，被告同意将其在单位认购的位于太原市XX公司宿舍135平方米房产壹套的指标无偿转让给原告，并且还同意原告以其单位职工的购房价格购买该房，双方签署一份《房屋购买协议书》，双方签订协议后，原告如约履行，分别于2011年元月8日预交首付款200000元，2011年7月15日交二次房款100000元，2011年11月11日交三次房款148700元，2013年2月1日领钥匙时交剩余房款49946.5元、配套费47078元，共计545724.5元。2013年2月1日，山西金房子建业发展有限公司将位于太原市某某街某某号的2幢3单元某某房移交给被告，被告将该房的钥匙交付给原告，双方又于2013年3月10日补签一份《房屋购买协议书》，对双方的权利义务进行了明确的约定。被告将付款收据、《房屋移交证》等相关资料与房屋钥匙都交付原告，但在原告拿钥匙开房门时，却发现房门打不开，被告将锁芯更换，被告反悔，拒不将该房产交付原告使用，双方遂起纠纷。

一、原被告签订的《房屋购买协议书》合法有效。

1、 被告与原告在自愿的基础上于2011年元月7日与2013年2月1日分别签订《房屋购买协议》（见证据一、二），在协议中，双方对交款义务、违约责任等权利义务都作了明确约定。从协议书来看，无论是签约主体还是合同内容和形式均符合法律规定。原、被告均具有相应的民事行为能力，合同内容是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，根据《民法通则》及《合同法》相关法律规定，原被告双方签订的合同自成立时起依法生效，是合法有效的，对双方具有拘束力， 依法受法律的保护，

2、根据《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”又根据《最高院关于适用<合同法>若干问题的解锁（二）》第14条的规定：“合同法第52条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”故两份协议书的签订并不存在以上法定无效的情形存在，再者，对购房指标能否转让的问题，法律设置了几种禁止性规范，例如经济适用房、军用房等不得转让，除此之外，法律并没有明令禁止购房指标转让，“法无明文规定即为自由”，原、被告签订的购房指标转让协议合法有效。

3、后一份协议是对前一份协议内容的补充与明确，两份协议书实质是团购房购房指标转让性质，而被告方却提出此争议房屋是属于危房改造安置房，并提供某公司的一份《证明材料》、一份《会议纪要》以及山西金房子建业发展有限公司的《情况说明》加以证明，但我方通过咨询，危房改造项目必须首先是真实得有危房存在，并且有改造的必要，须经全体危房户的一致同意，并报所属区委区政府同意，须在房地局住房保障部审批备案方可立项实施的，而且校方也未给被告提供相关的危房改造项目的立项文件，以及某公司与金房子建业发展有限公司之间的合同等书面材料。事实是：A、据我们了解，本案的被告在某公司内有一套住房，并且是刚办下产权不久，非危房所有权人，非危房安置对象；B、某公司与山西金房子公司是打着危房改造的幌子行变通实施开发之实的行为。并且退一步讲，假设某公司就是危房改造项目、被告就是危房改造项目安置对象，被告也应当提供危房改造安置房禁止转让的法律依据，否则根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，要承担举证不能的不利后果。

4、被告同意将争议房产一套的指标无偿转让给原告，在签订此协议时，原告还尚未开始交首付款，该房产能不能顺利建好并且移交给被告尚不得知，被告对该房产的权利只属于资格权利，在法理上可归为一种期待利益，属于债权范畴，而非物权范畴，该资格权利不是夫妻双方的共同财产，不是共同的物权，所以不需要征得其妻子的同意。被告签订协议的行为是处分债权的行为而非处分物权的行为，被告有权利独立行使，并且其是完全行为能力人，其签订的合同是合法有效受法律保护的。

二、被告拒不移交房屋给原告，已构成违约，请求法庭判令被告继续履行、赔偿原告的损失。

双方签订协议后，原告如约履行，分别于2011年元月8日预交首付款200000元，2011年7月15日交二次房款100000元，2011年11月11日交三次房款148700元，2013年2月1日领钥匙时交剩余房款49946.5元、配套费47078元，共计545724.5元。2013年2月1日，山西金房子建业发展有限公司将位于太原市某某街某某号的2幢3单元某某房（141.46平方米，比原约定面积超出6.46平方米）移交给被告，被告将该房的钥匙交付给原告，但就在原告拿钥匙开房门时，却发现打不开房门，发现被告已将锁芯更换。双方协议第三、四、六条约定：被告保证对此次卖方行为在任何时候、任何情况下都不反悔；被告承诺本协议自签订之日，原告即为本协议中所购房屋的全权所有人，享有该房产使用、收益、处分等一切权利；协议签订生效后，如有任何一方违反本协议约定，违约方应承担因违约造成的一切经济损失；由于被告原因反悔造成原告无法入住该房及取得房产时，被告应按违约时房屋的市场价格全额赔偿原告，同时赔偿原告损失。所以，被告的行为已经构成严重的违约，他已经出尔反尔，不顾兄弟、叔侄之情，违背道德良心，推翻双方的约定，根据《合同法》第107条及《民法通则》第111条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，请求法庭判令被告继续履行《房屋购买协议书》、赔偿违约损失581680元。

综上所述，原告与被告签订的《房屋购买协议书》合法有效，但被告的行为已经构成严重违约，并且也严重违反其对原告的承诺，原告主张被告继续履行、赔偿损失的诉求符合法律规定，请求合议庭依法判决以惩罚这种见房屋涨价就毁约的背信弃义的行为，以维护合同的严肃性，维护原告的合法权益！

山西盛道律师事务所

杨晔蓉 律师

2014年某月某日